Tính thuế chuyển nhượng nhà đất, lệ phí trước bạ 2026

Thuế, phí khi mua bán nhà đất 2026

Ví dụ nhà phố giá hợp đồng 6 tỷ, giá nhà nước 3,98 tỷ: thuế TNCN 120 triệu, lệ phí trước bạ 30 triệu (27 triệu nếu bên mua có VNeID mức 2 và làm thủ tục từ 15/08/2026 đến 28/02/2027), phí công chứng 3,6 triệu. Tổng 153,6 triệu, chưa gồm phí thẩm định và lệ phí cấp giấy của tỉnh.

Thuế 2% tính trên giá nào?

Trên giá ghi trong hợp đồng. Nếu hợp đồng không ghi giá hoặc ghi thấp hơn giá nhà nước thì tính theo giá nhà nước: phần đất bằng diện tích × đơn giá trong bảng giá đất của tỉnh × hệ số điều chỉnh (nếu có), phần nhà bằng giá tính lệ phí trước bạ do UBND tỉnh ban hành (thường là diện tích sàn × đơn giá xây mới × tỷ lệ chất lượng còn lại). Bảng giá đất từ 01/01/2026 do HĐND tỉnh quyết định.

Ví dụ hợp đồng ghi 2 tỷ nhưng đất 100 m² × 25 triệu cộng nhà cấp 4 là 2,59 tỷ: thuế TNCN 51,8 triệu (không phải 40 triệu), lệ phí trước bạ 12,95 triệu, phí công chứng cũng tính trên giá nhà nước (1.954.000 đồng). Ghi giá thấp hơn thực tế không làm giảm thuế xuống dưới mức giá nhà nước.

Khi nào bán nhà được miễn thuế?

• Giữa người thân: vợ – chồng; cha đẻ, mẹ đẻ – con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi – con nuôi; cha chồng, mẹ chồng – con dâu; cha vợ, mẹ vợ – con rể; ông nội, bà nội – cháu nội; ông ngoại, bà ngoại – cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. Không gồm cô, dì, chú, bác, cậu – cháu; anh chị em họ; con riêng – cha dượng, mẹ kế; anh, chị, em dâu, rể. Bất động sản chia khi ly hôn cũng được miễn.
• Nhà ở, đất ở duy nhất: tại thời điểm bán chỉ có một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam (còn nhà hình thành trong tương lai thì không tính là duy nhất), có giấy chứng nhận từ 183 ngày trở lên (cấp đổi thì tính từ ngày cấp lần đầu), bán toàn bộ và không phải nhà hình thành trong tương lai. Vợ chồng đồng sở hữu mà một người đã có nhà khác thì chỉ phần của người kia được miễn.
• Được miễn TNCN vẫn phải khai hồ sơ miễn; bên mua vẫn nộp lệ phí trước bạ (mua bán giữa người thân không được miễn lệ phí).

Thuế tặng cho, thừa kế nhà đất, ô tô, cổ phần

Người nhận nộp 10% trên phần giá trị vượt 20 triệu mỗi lần nhận (đăng ký quyền trước 01/07/2026: vượt 10 triệu). Chỉ tính với chứng khoán, phần vốn góp, bất động sản và tài sản phải đăng ký như ô tô, xe máy, tàu thuyền; tiền mặt, vàng, sổ tiết kiệm không chịu thuế này. Giá trị nhà đất lấy theo bảng giá đất và giá nhà của tỉnh, ô tô, xe máy theo giá tính lệ phí trước bạ.

Nhà đất tặng cho, để thừa kế giữa những người thân nêu trên được miễn cả TNCN và lệ phí trước bạ. Ô tô, cổ phần nhận từ cha mẹ thì không được miễn. Ví dụ chú tặng cháu mảnh đất 1,8 tỷ theo bảng giá: thuế TNCN 178 triệu (nếu đăng ký trước 01/07/2026: 179 triệu), lệ phí trước bạ 9 triệu, phí công chứng 1.480.000 đồng.

Lệ phí trước bạ ô tô, xe máy 2026

Giá tính lệ phí theo bảng giá do UBND tỉnh ban hành; xe cũ nhân tỷ lệ chất lượng còn lại. Ô tô xăng 5 chỗ 800 triệu đăng ký ở Hà Nội: 96 triệu. Trần 500 triệu không áp cho ô tô chở người đến 9 chỗ. Từ 15/08/2026 đến 28/02/2027, người có VNeID mức 2 khai nộp điện tử được giảm 50% lệ phí ô tô đến 9 chỗ và 100% lệ phí xe mô tô nộp lần 2 trở đi, giảm 10% lệ phí nhà đất nhận chuyển nhượng; mỗi loại 1 lần/năm, tối đa 12.650.000 đồng.

Hạn khai, nộp thuế khi sang tên

• Nhà đất đã có giấy chứng nhận: khai thuế TNCN và lệ phí trước bạ cùng hồ sơ đăng ký biến động (sang tên) tại bộ phận một cửa hoặc văn phòng đăng ký đất đai, chậm nhất ngày cuối của thời hạn đăng ký biến động.
• Nhà hình thành trong tương lai; thừa kế, quà tặng là chứng khoán, vốn góp, ô tô: khai chậm nhất ngày thứ 10 kể từ ngày tiếp theo ngày phát sinh.
• Cơ quan thuế ra thông báo trong 3 ngày làm việc; nộp thuế, lệ phí trong 30 ngày kể từ ngày thông báo. Nộp muộn bị tính tiền chậm nộp.
• Thuế bán nhà, thừa kế, quà tặng tính theo từng lần, không cộng vào thuế TNCN từ tiền lương và không quyết toán năm. Cho thuê nhà xem thuế cho thuê nhà; bán cổ phiếu, vốn góp xem thuế chứng khoán, đầu tư; các hạn khác xem lịch nộp thuế.