Tính thuế cho thuê nhà, mặt bằng 2026
Tổng tiền cho thuê nhà, đất trong năm trên 1 tỷ thì nộp GTGT 5% trên toàn bộ và TNCN 5% trên phần vượt 1 tỷ. Từ 1 tỷ trở xuống không nộp thuế nhưng vẫn khai doanh thu.
Thuế phải nộp năm 2026
Doanh thu cho thuê nhà đất 1,08 tỷ · ngưỡng 1 tỷ
Cho thuê nhà, đất, mặt bằng
ngưỡng tính riêngGTGT 54.000.000 đ · TNCN 2.800.000 đ
Việc cần làm
- Khai cho thuê nhà, đất năm 2026 (mẫu 01/BĐS, lần 2 hoặc cả năm)01/02/2027
- Cho thuê nhà đất không phải dùng hóa đơn điện tử; khai 1 lần hoặc 2 lần một năm.
- Không còn lệ phí môn bài từ 01/01/2026.
Công thức và ví dụ
- GTGT = 5% × tổng tiền cho thuê trong năm; TNCN = 5% × (tổng tiền cho thuê − 1 tỷ). Không được trừ chi phí, kể cả khi doanh thu trên 3 tỷ (Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15 Điều 7 khoản 2, 4).
- Mặt bằng 90 triệu/tháng, cả năm 1,08 tỷ: GTGT 54 triệu, TNCN (1,08 tỷ − 1 tỷ) × 5% = 4 triệu, tổng 58 triệu.
- Ba căn hộ cộng lại 1,2 tỷ: GTGT 60 triệu, TNCN 10 triệu. Riêng từng căn dưới 1 tỷ vẫn phải nộp vì ngưỡng tính trên tổng.
- Căn hộ 30 triệu/tháng (360 triệu/năm): không nộp thuế, vẫn khai doanh thu.
Cho thuê nhà, homestay, cho thuê xe: tính khác nhau
| Hoạt động | GTGT | TNCN (tỷ lệ) | Được tính theo thu nhập |
|---|---|---|---|
| Nhà, căn hộ thuê theo tháng/năm; mặt bằng, văn phòng, kho, đất | 5% toàn bộ | 5% phần vượt 1 tỷ | Không |
| Homestay, Airbnb, nhà nghỉ, phòng ngắn ngày (lưu trú) | 5% | 2% | Có |
| Xe tự lái, máy móc không kèm người điều khiển | 5% | 5% | Có |
| Xe kèm tài xế (vận tải) | 3% | 1,5% | Có |
Homestay, xe, máy móc là kinh doanh: cộng với các hoạt động kinh doanh khác để xét chung một ngưỡng 1 tỷ, TNCN tính trên phần vượt hoặc theo thu nhập. Cho thuê nhà đất tính ngưỡng riêng theo hướng dẫn của Cục Thuế.
Nhiều nhà, tiền nhận trước nhiều năm
- Cộng tiền thuê của mọi nhà, mọi tỉnh. Mức trừ 1 tỷ được chọn trừ vào một hoặc vài hợp đồng, tổng không quá 1 tỷ. Khai chung một hồ sơ tại cơ quan thuế nơi có một trong các nhà, nộp thuế theo từng địa điểm (Nghị định 68/2026 Điều 4 khoản 4, Điều 8 khoản 4).
- Nhận trước nhiều năm: được chọn phân bổ cho từng năm hoặc tính một lần (Nghị định 68/2026 Điều 5 khoản 2 điểm đ). Ví dụ của Cục Thuế: nhận 1,2 tỷ cho 3 năm, phân bổ 400 triệu/năm thì không năm nào phải nộp; nếu tính hết vào năm nhận tiền thì phải nộp 60 triệu GTGT và 10 triệu TNCN.
- Hợp đồng ký trước 2026 đã nộp thuế một lần theo quy định cũ: được điều chỉnh theo ngưỡng mới cho phần doanh thu từ 2026, số nộp thừa được bù trừ hoặc hoàn.
Khai 1 lần hay 2 lần, công ty khai thay
- Tự khai bằng mẫu 01/BĐS (thêm 01/BK-BĐS nếu có từ 2 bất động sản). Chọn 2 lần một năm: lần 1 cho 6 tháng đầu, hạn 31/07/2026; lần 2, hạn 01/02/2027. Hoặc 1 lần, hạn 01/02/2027 (31/01/2027 là Chủ nhật nên lùi).
- Người thuê là cá nhân: chủ nhà bắt buộc tự khai. Người thuê là công ty và hợp đồng có thỏa thuận: công ty khai, nộp thay theo kỳ thanh toán. Nên ghi rõ trong hợp đồng số tiền được trừ ngưỡng áp cho hợp đồng đó, nếu không công ty có thể khấu trừ 5% trên toàn bộ.
- Cho thuê bất động sản không phải dùng hóa đơn điện tử từ 01/7/2026 (Nghị định 254/2026/NĐ-CP Điều 7 khoản 2). Xem các hạn khác ở lịch nộp thuế.
Điểm chưa có hướng dẫn rõ
- Ngưỡng 1 tỷ của cho thuê nhà đất tính riêng hay gộp với kinh doanh khác: Cục Thuế (23/3/2026) trả lời tính riêng; Bộ Tài chính (11/9/2026) không trả lời trực tiếp. Công cụ tính riêng.
- Phòng trọ: theo danh mục ngành là cho thuê bất động sản, nhưng Thông tư 69/2025 và Nghị định 253/2026 xếp lưu trú dài hạn không phải căn hộ cho sinh viên, công nhân vào lưu trú (TNCN 2%). Công cụ mặc định tính như cho thuê nhà.
- Phân bổ tiền nhận trước không đều giữa các năm (ví dụ 1,5/1/1 tỷ của Cục Thuế) có được chấp nhận rộng rãi hay không chưa rõ; công cụ chỉ chia đều hoặc tính một lần.
- Giảm 30% TNCN theo Nghị quyết 43/2026 có áp dụng cho cho thuê bất động sản không: nhiều khả năng có vì đây là thu nhập từ kinh doanh, nhưng chưa có nghị định hướng dẫn.
- Tiền đặt cọc thường chưa là doanh thu cho tới khi chuyển thành tiền thuê hoặc tiền phạt; chưa có hướng dẫn riêng.
Căn cứ pháp lý
- Thuế cho thuê bất động sản: Luật 109/2025/QH15 Điều 7 khoản 2 (đoạn cuối), khoản 4; NĐ 68/2026 Điều 4 khoản 4; Cục Thuế trả lời 23/3/2026 (ngưỡng trừ riêng).
- Ngưỡng: NĐ 68/2026/NĐ-CP Điều 3, 4 (sửa bởi NĐ 141/2026/NĐ-CP, hiệu lực 01/01/2026).
- Hạn khai: NĐ 68/2026 Điều 8 khoản 1, 3; Điều 9, 10; NĐ 252/2026 Điều 3 khoản 7.
- Tiền thuê trả trước: Nghị định 68/2026/NĐ-CP Điều 5 khoản 2 điểm đ. Hóa đơn: Nghị định 254/2026/NĐ-CP Điều 7 khoản 2.
- Homestay, xe, máy móc: GTGT: Luật 48/2024/QH15 Điều 12 k2 điểm b, TT 69/2025/TT-BTC Phụ lục I. TNCN: Luật 109/2025/QH15 Điều 7 k3, NĐ 253/2026/NĐ-CP Phụ lục.
Đối chiếu văn bản lần cuối ngày 24/10/2026.
Câu hỏi thường gặp
Cho thuê nhà bao nhiêu tiền thì phải nộp thuế năm 2026?
Khi tổng tiền cho thuê nhà, đất, mặt bằng trong năm dương lịch trên 1 tỷ (Nghị định 68/2026/NĐ-CP Điều 3, 4, sửa bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP). Từ 1 tỷ trở xuống không phải nộp thuế nhưng vẫn phải khai doanh thu (mẫu 01/BĐS).
Công thức tính thuế cho thuê nhà 2026?
Thuế GTGT = 5% × toàn bộ doanh thu cho thuê. Thuế TNCN = 5% × (doanh thu − 1 tỷ). Ví dụ 1,2 tỷ: GTGT 60 triệu, TNCN 10 triệu (Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15 Điều 7 khoản 4; Luật Thuế GTGT 48/2024/QH15 Điều 12).
Có nhiều nhà cho thuê thì tính ngưỡng thế nào?
Cộng doanh thu của tất cả nhà, đất cho thuê ở mọi nơi. Mức trừ 1 tỷ được chọn trừ vào một hoặc một số hợp đồng, tổng không quá 1 tỷ/năm. Khai chung một hồ sơ tại một cơ quan thuế nơi có nhà do bạn chọn và nộp thuế theo từng địa điểm (Nghị định 68/2026 Điều 4 khoản 4, Điều 8 khoản 4).
Khách trả trước tiền thuê nhiều năm thì tính thuế năm nào?
Bạn được chọn phân bổ số tiền cho các năm trả trước (mỗi năm xét ngưỡng riêng) hoặc tính một lần vào năm nhận tiền (Nghị định 68/2026 Điều 5 khoản 2 điểm đ). Ví dụ Cục Thuế: nhận trước 1,2 tỷ cho 3 năm, phân bổ 400 triệu/năm thì cả 3 năm không phải nộp thuế.
Hạn khai thuế cho thuê nhà là khi nào?
Chọn khai 2 lần một năm (lần 1 cho 6 tháng đầu, hạn 31/7; lần 2 hạn 31/01 năm sau) hoặc 1 lần (hạn 31/01 năm sau). Với năm 2026, hạn cuối là 01/02/2027 vì 31/01/2027 là Chủ nhật (Nghị định 68/2026 Điều 8 khoản 3; Nghị định 252/2026 Điều 3 khoản 7).
Công ty thuê nhà có khai thuế thay chủ nhà không?
Có, nếu hợp đồng thỏa thuận bên thuê khai thay, nộp thay. Khi đó nên ghi rõ trong hợp đồng mức trừ ngưỡng áp vào hợp đồng này để công ty không khấu trừ thừa. Người thuê là cá nhân thì chủ nhà tự khai (Nghị định 68/2026 Điều 4 khoản 4, Điều 8 khoản 3).
Cho thuê nhà trên 3 tỷ có được tính thuế theo lợi nhuận không?
Không. Cho thuê bất động sản luôn tính TNCN 5% trên phần doanh thu vượt 1 tỷ, ở mọi mức doanh thu, không được trừ chi phí (Luật 109/2025/QH15 Điều 7 khoản 2, 4).
Cho thuê phòng trọ, homestay có tính như cho thuê nhà không?
Cho thuê nhà, phòng theo hợp đồng tháng, năm để ở lâu dài là cho thuê bất động sản (5% + 5%). Homestay, nhà nghỉ, phòng cho thuê ngắn ngày, Airbnb là kinh doanh lưu trú: GTGT 5%, TNCN 2% trên phần vượt 1 tỷ, được chọn tính theo thu nhập, cộng với doanh thu kinh doanh khác. Nhà trọ cho sinh viên, công nhân còn cách hiểu khác nhau; công cụ cho bạn chọn loại.
Cho thuê xe tự lái chịu thuế bao nhiêu?
GTGT 5% trên toàn bộ doanh thu và TNCN 5% trên phần vượt 1 tỷ (hoặc theo thu nhập), cộng chung với doanh thu kinh doanh khác. Cho thuê xe kèm tài xế là vận tải: GTGT 3%, TNCN 1,5%.
Cho thuê nhà có phải xuất hóa đơn điện tử không?
Không bắt buộc. Từ 01/7/2026, cá nhân cho thuê bất động sản không phải sử dụng hóa đơn điện tử (Nghị định 254/2026/NĐ-CP Điều 7 khoản 2).
Công cụ liên quan
- Tính thuế hộ kinh doanh 2026Ngưỡng 1 tỷ, thuế GTGT và TNCN theo ngành, chọn tính theo tỷ lệ hay theo thu nhập, hạn khai quý và hóa đơn điện tử.
- Tính thuế bán hàng online: Shopee, TikTok Shop, Facebook 2026Sàn khấu trừ bao nhiêu, cộng doanh thu mọi kênh, cuối năm còn phải nộp hay được hoàn.
- Tính thuế chuyển nhượng nhà đất, lệ phí trước bạ 2026Thuế 2% khi bán, giá nào dùng để tính, miễn thuế nhà duy nhất, tặng cho, thừa kế, lệ phí trước bạ nhà đất và xe.
- Tính thuế chứng khoán, cổ tức, chuyển nhượng vốn 2026Thuế 0,1% khi bán cổ phiếu, cổ tức 5%, chuyển nhượng vốn góp, tiền mã hóa, trúng thưởng, bản quyền.
- Tính thuế thu nhập doanh nghiệp 2026Thuế suất 15%, 17%, 20% theo doanh thu, miễn thuế doanh nghiệp mới, chi phí không được trừ, tạm nộp quý.
- Tính thuế GTGT, tách VAT 8%, 10% 2026Cộng hoặc tách VAT khỏi giá, giảm còn 8% đến hết 2026, phương pháp khấu trừ và trực tiếp.
- Tính tiền chậm nộp thuế và phạt nộp tờ khai chậmTiền chậm nộp 0,03%/ngày, số ngày tính, mức phạt nộp tờ khai chậm theo số ngày.
- Lịch nộp thuế 2026–2027Hạn khai, nộp thuế tháng, quý, năm, quyết toán và ngày được lùi do nghỉ lễ, Tết.
- Bài viết thuế hộ kinh doanh, doanh nghiệp, nhà đấtHướng dẫn thuế hộ kinh doanh, bán hàng online, cho thuê nhà, TNDN, GTGT, nhà đất, chứng khoán và hạn nộp.